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商品房买卖合同纠纷仲裁案件中司法解释第15条、第19条的适用
发布时间: 2017-10-24 新闻来源:

宝鸡仲裁委员会 仲裁员、仲裁秘书 石文辉

仲裁机构在办理商事案件中商品房买卖合同纠纷占全年处理的案件比例较大,商品房买卖合同解除权的行使需要具备法定条件,且有一定的期限限制。现阶段商品房买卖合同的解除需要从保护交易稳定角度出发慎用权利。当事人大多数根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称《商品房买卖司法解释》)第15条、第19条的规定申请仲裁,现就仲裁机构在处理该类型案件适用《商品房买卖司法解释》阐述自己的见解。

【案件基本情况】

2013年4月19日,申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》一份,合同约定:申请人购买被申请人开发的位于宝鸡市XX区XXXX大道150号第4幢4层15号商业用房一套,建筑面积共51.45平方米,单价为每平方米4473.04元,房屋总价款为230138元整。付款方式及期限为一次性付款:本合同签订后10日内,付清全部房款230138元整。交付期限为:“出卖人应当在2013年10月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十五条关于产权登记的约定为:“出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意按第3项处理,即买受人不退房,出卖人按已付房价款的千分之五向买受人支付违约金。”合同签订后,申请人按照合同约定,实际向被申请人交纳了全部购房款231346元,并交纳了办证费560元、契税和维修基金13880.74元,被申请人于2013年10月31日向申请人交付了房屋。该房屋交付后至今未办理房屋所有权登记手续。2016年11月中旬买受人向仲裁机构申请仲裁,要求:1.解除申请人与被申请人之间签订的《商品房买卖合同》;2.被申请人返还申请人购房款231346元,维修基金、契税13880.74元,办证费560元,律师费8000元等费用共计253786.74元;3.被申请人自2014年2月1日起至房屋合同解除之日按照中国人民银行同期逾期贷款利息支付申请人违约金34987.87元,截止于2016年11月10日;4.由被申请人承担本案仲裁费用。

【问题的提出及该案的争议焦点】

在本案所表述的情形下,本案合同中的约定解除权,与《合同法》第94条第(三)项规定的法定解除权,产生的主要事实基础是一致的,即:当事人一方迟延履行合同主要债务;不同之处在于产生的法律基础及程序要求不同,前者源于当事人之间的约定,约定条件成就即产生,而后者基于法律的规定,且以债务人经催告后在合理期限内仍未履行为前提。买受人是否具备商品房合同解除权,具体的法律适用是《商品房买卖司法解释》第15条还是第19条,本案商品房买卖合同是否可以解除?实际中该合同的解除适用法律及司法解释出现三种意见:

第一种意见:房屋已经交付多年,买受人占有、使用、收益利用不受影响,但对房屋的交易或担保涉及的处分权有影响。又我国合同法明确规定了当事人的解除权。当合同具备约定或法定解除情形时,当事人可以选择以自行通知的方式自行解除与否。当选择自行通知解除时,对解除效力之争,仲裁可以依法予以确认。充分体现了当事人权属与“私权”干预的法定性以及当事人权属优先性。最高人民法院关于商品房买卖的司法解释第十九条有关“公权”介入解除合同应予支持的三条件是:期满一年、出卖人原因、至买受人无法实现所有权。该司法解释条件属法定解除范畴,在法院系统适用,并未涉及仲裁机构适用。申请人已经丧失合同解除权。本案中,被申请人房产公司已经按照约定向申请人交付房屋,合同已经部分履行,且其并未向申请人明示不再向产权管理部门提供权属登记材料,或实际上无法提供相关材料,故而不应当适用《商品房买卖司法解释》第19条的规定。而根据合同约定,申请人自2014年11月1日起已经超过约定行使权利的期限,至申请人2015年11月仲裁时已经超过《商品房买卖司法解释》第15条规定的一年除斥期。法律规定解除权行使的除斥期间的目的,在于督促权利人及时行使权利。超过1年的解除权期限,应当视为权利人已经放弃了该项权利。同时合同约定买受人不退房,本案所涉房屋买卖合同双方未约定解除权,故本案合同不能解除。

第二种意见:申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,应属有效合同,双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。由于申请人已按合同约定向被申请人交纳了全部购房款,并交纳了办证费、契税和维修基金,但被申请人未按合同约定将办理权属登记需由被申请人提供的资料报送给产权登记机关备案,致使申请人在房屋交付后至今不能取得房屋权属证书。因此,被申请人的行为已构成根本性违约,依据合同法第94条第四项及《商品房买卖司法解释》第19条的规定,申请人有权要求解除合同,并要求被申请人返还购房款、支付违约金和赔偿损失。《商品房买卖合同》第十五条:“如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意买受人不退房,出卖人按已付房价款的千分之五向买受人支付违约金”的约定,并不能说明申请人因此而丧失或放弃了合同的法定解除权。故申请人要求解除与被申请人之间签订的《商品房买卖合同》,返还购房款并支付违约金的仲裁请求,符合法律规定,仲裁庭予以支持。由于申请人与被申请人对于因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书而退房的违约责任未作出约定,故对于申请人主张的按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的违约金,符合法律规定,仲裁庭予以支持。关于申请人要求被申请人返还办证费、契税和维修基金的仲裁请求,因办证费、契税和维修基金系被申请人代申请人办理房屋所有权证书而代收代缴的费用,与本案商品房买卖合同不属同一法律关系,不属于本案仲裁范围,故对申请人的该项请求仲裁庭不予支持。关于申请人主张的律师代理费,因无法律规定和合同约定,仲裁庭亦不予支持。

第三种意见:首先,违约后果不同。《商品房买卖司法解释》第15条规定的情形是合同双方可以履行义务但未履行,可以督促对方履行;《商品房买卖司法解释》第19条则是指合同因出卖人违约,已经无法履行或者没有履行的必要,如房屋灭失或者土地使用手续不合法等原因导致无法办理房屋权属证书。其次,立法本意不同。合同的解除一直是我国的立法者十分慎重对待的问题,解除权属于形成权,仅凭单方意思表示就可发生效力,若规定、行使不当,很容易权利的滥用。在《商品房买卖司法解释》第15条规定的情形下,合同尚有继续履行的可能,权利人可在行使解除权和要求继续履行之间作出选择,但法律必须给予其一定期间的限制。若权利人长期不行使解除权,会影响当事人双方权利义务关系的确定,进而影响交易安全,所以如果超过一定期限不行使解除权,应视为权利的丧失。但第19条规定的解除情形是合同已无继续履行的可能,则没有规定行使解除权的期限之必要。再次,救济方式不同。合同中,在一方出现违约的情形时,行使解除权成为当事人自救的一种手段,《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。在《商品房买卖司法解释》第15条中当事人可以在经过催告期限后要求解除合同或者直接要求对方继续履行义务,但《商品房买卖司法解释》第19条由于构成根本违约,导致订立合同所期望的经济利益已经无法实现,只能要求解除合同,并要求违约方赔偿损失。

笔者比较认同第二、第三种意见。从法定解除权与约定解除权的关系角度看,法定解除权应为约定解除权之有效补充,二者关系并非不能共存,《合同法》属于私法,调整平等主体之间的民事权利义务关系,尊重当事人意思自治原则,任意性规范居多,法律规定的作用主要在于对平等主体签订和履行合同的行为进行指导,并对没有约定或约定不明之处予以补充。《合同法》第94条(法定解除权)规定在第93条(约定解除权)之后,其意义在于:出现当事人未约定合同解除条件,或者约定不明、不充分或无效等情况时,为当事人(尤其是守约方)摆脱合同约束提供补充手段。因此,在同一份合同中,只要满足各自的条件,同时或先后出现两个甚至两个以上的解除权是可能的,与《合同法》的立法目的及具体规定均不存在矛盾之处。在商品房买卖合同纠纷中,基于违约方迟延履行而产生的约定解除权消灭后,如迟延履行主要债务的行为在守约方认为合理的期限内并未得以纠正,守约方可以依据《合同法》第94条第(三)项与《商品房买卖合同司法解释》第15条第一款的规定行使法定解除权,向违约方发出催告,若违约方在合理期限内(三个月)仍未履行,在《商品房买卖合同司法解释》第15条第二款规定的期限内请求解除合同,仲裁机构应予支持。在仲裁裁决书说理部分可以引用《商品房买卖司法解释》条文内容及司法解释目的和思想;但在仲裁裁决书裁决主文引用法条时,不可以直接引用《商品房买卖合同司法解释》的条款,只能直接引用法律规定条款,因仲裁机构不能等同于法院而直接引用司法解释的条款。

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